Communio est mater rixarum.
Solastnina je mati prepira.
Latinski rek

Solastnina je oblika lastninske pravice več oseb (solastnikov) na isti nerazdeljeni stvari, pri čemer je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Pri takšni obliki lastninske pravice prihaja do težav predvsem pri razumevanju upravičenj, ki jih ima posamezni solastnik. V 66. členu Stvarnopravnega zakonika, je v 1. odstavku zapisano:

Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov.

Preprosteje lahko povzamemo vsebino tega člena z ugotovitvijo, da ima pri solastnini vsak solastnik pravico uporabljati celotno stvar v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Zato noben solastnik ne more trditi, da je nek del stvari izključno njegov.

 

Stvar v solastnini uporabljajo vsi solastniki sorazmerno s svojim solastniškim deležem. To pomeni, da morajo pri vseh vrstah razpolaganj z nepremičnino v solastnini, kot stranke nastopati vsi solastniki. Iz tega naslova nastajajo v zvezi z nepremičninami, ki so v solasti več oseb, povsem praktične težave, recimo pri oddajanju takšnih nepremičnin v najem, ali pri raznih upravnih postopkih (na primer pri pridobitvi gradbenega dovoljenja).

 

Solastniški delež je lahko tudi predmet samostojnega pravnega prometa, čeprav je pri prometu s solastniškimi deleži na nepremičninah z zakonom določena dodatna pravica ostalih solastnikov (3. odstavek zgoraj navedenega člena):

Solastnik lahko razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico.

Prodajalci, ki se sami lotevajo prodaje svojega solastniškega deleža, velikokrat ne upoštevajo tega določila in se verjetno ne zavedajo možnih posledic.

 

Solastnina v veliki večini primerov nastane z dedovanjem, odpraviti pa je včasih ni tako preprosto. Za solastnike je najenostavneje, najhitreje in najceneje, če solastnino skupno prodajo ali pa si jo razdelijo s sporazumnim pravnim poslom. Ko to ni mogoče, jim zakon daje sledečo možnost:

Solastnik ima vedno pravico zahtevati delitev stvari, razen v neprimernem času.

Če se solastniki ne morejo sporazumeti, odloči o načinu delitve sodišče v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes.

V zakonu je zadeva sicer lepo in preprosto napisana, v praksi pa pogosto izgleda drugače. Razen prepirov med solastniki, se morate tudi zavedati, da za sodišča razdelitve solastnine niso posebej prednostne zadeve.

Naš nasvet: Razdelite si solastnino takoj, ko je to mogoče in ko je doseženo soglasje vseh solastnikov o načinu delitve. Najenostavneje in najceneje boste to storili s sporazumnim pravnim poslom, manj prijetna, dolgotrajnejša in dražja pa je sodna pot.

Žargonski izraz "črne gradnje" se v zakonodaji nikjer ne uporablja, ustreza pa izrazu "nedovoljene gradnje" iz Zakona o graditvi objektov (Ur. l. RS 102/2004, 14/2005 in 126/2007). S tem izrazom so zajete nelegalne gradnje (nimajo gradbenega dovoljenja), neskladne gradnje (niso izvedene ali se ne uporabljajo v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem), nevarne gradnje (so sicer lahko skladne z izdanim gradbenim dovoljenjem, vendar so zgrajene tako, da so nevarne za ljudi, zdravje, promet ali okolico) ter nelegalni kopi (območja, kjer se izkoriščanjo mineralne surovine brez dovoljenja). Promet z nedovoljenimi gradnjami v naši pravni ureditvi ni prepovedan, zato je tveganje pri nakupu v veliki meri prenešeno na kupca. Nedovoljene gradnje pa včasih ni lahko prepoznati. Nekateri kupci napačno mislijo, da objekt ni nedovoljena gradnja, če:

• je priključen na javno komunalno infrastrukturo,
• ima hišno številko,
• je vrisan v zemljiški kataster in vpisan v kataster stavb,
• je sicer dostopno gradbeno dovoljenje, projekt za gradnjo pa se "čudežno izgubi".

V naši družbi vam bomo lahko zanesljivo svetovali, v kolikšni meri je nek objekt zgrajen v skladu z gradbenim dovoljenjem, vendar le na podlagi predložene dokumentacije in z ogledom na terenu.

Kakšne so posledice nakupa nedovoljenih gradenj si lahko preberete v poglavju o Inšpekcijskih ukrepih v Zakonu o graditvi objektov (od 150. do 162. člena). Zadeve niso preproste in poceni, največja nevarnost pa je v tem, da nekaterih nedovoljenih gradenj sploh ni mogoče legalizirati v obstoječem stanju. Kako boste odstranili polovico hiše, če v njej bivate, pa je precej neprijetno vprašanje.

Naš nasvet: Tudi nakup "črne gradnje" je lahko smiseln in povsem normalen posel, če ima kupec za to interes, vendar mora kupec prej biti seznanjen z javnopravnim stanjem nepremičnine s strani prodajalca oziroma posrednika.