Delitev plačila za posredovanje

S tem pojasnilom seznanjamo cenjene "tretje osebe", kot jih imenuje Zakon o nepremičninskem posredovanju, s poslovno prakso pri zaračunavanju plačila za posredovanje, po kateri si naročnik in tretja oseba razdelita celotno plačilo za posredovanje, praviloma tako, da vsak plača polovico celotnega zneska. Tretje osebe so tiste stranke, ki se javijo na katerikoli naš oglas, torej stranke, ki niso naši neposredni naročniki.

Najprej je potrebno poudariti, da je v Sloveniji najvišja dovoljena provizija omejena z zakonom na 4% od pogodbene vrednosti, večina posredniških družb pa je tudi zavezanec za obračun davka na dodano vrednost. Glede na relativno nizke cene povprečnih slovenskih nepremičnin in glede na visoke poslovne stroške, ki so tudi posledica prisilnih zakonskih predpisov, je težko pričakovati, da bi lahko posredniki na trgu preživeli, če bi zaračunavali bistveno nižje provizije od najvišje dovoljene. Kdo plača provizijo in v kakšni višini, pa je določeno z zakonsko ureditvijo in v veliki meri s poslovno prakso na trgu. Zakonodaja ne prepoveduje delitve plačila provizije med obe stranki. Poslovna praksa pa se je na slovenskem nepremičninskem trgu dokončno izoblikovala v zadnjih letih in sicer tako, da se provizija deli med naročitelja in tretjo osebo, na vsakega del provizije v višini 2% od pogodbene vrednosti, ponavadi z dodanim DDV-jem. Takšno poslovno prakso uporabljamo tudi v družbi LERAN d.o.o.

Včasih tretje osebe ugovarjajo plačilu dela provizije z argumentom, da niso naročile nobene storitve in naj celotno provizijo plača naročitelj, kljub temu, da je v oglasu jasno naveden pogoj o plačilu dela provizije. Načelno je poslovna praksa, po kateri plača naročitelj celotno provizijo, res nekako pričakovana in bolj razumljiva, vendar smo z leti izkušenj prišli do ugotovitve, da to morda ni povsem pravilno in pravično. Vzemimo najpogostejši primer, to je posredovanje pri prodaji nepremičnine, ko je naročitelj prodajalec, tretja oseba pa je kupec. Opažamo, da moramo med prodajo opraviti za kupca celo več dela, kot za prodajalca (večkratni ogledi, ponavadi izven delovnega časa, odpiranje nepremičnine cenilcem in raznim mojstrom, priprava osnutka pogodbe v trenutku, ko financiranje še ni zagotovljeno, na željo kupca moramo zelo hiteti s postopki, da bi kupec na banki ujel termin za črpanje kredita itd., kar je samo nekaj storitev, ki so v večinsko korist kupca). Res je, da razpolaga kupec z najbolj vredno dobrino pri zamenjavi premoženja, to je z denarjem, istočasno pa ugotovimo, da je kupec zaradi tega tudi najbolj prizadeta stranka, če se kaj zaplete.  Zato je najbrž pravilno, da vsaka stranka plača del provizije, kar so navsezadnje ugotovili tudi na mnogih drugih nepremičninskih trgih izven našega.

Ta ugotovitev o delitvi plačila za posredovanje je lepo zajeta v ameriškem poslovnem reku, ki je motto na začetku prispevka in se skriva pod kratico TINSTAAFL. Vsebina tega reka je preprosta ugotovitev, da v poslovnem svetu, pa tudi splošno v življenju, ni "zastonj kosila". Zakaj bi torej bila tretja oseba deležna "zastonj kosila" v obliki pravne varnosti pri nepremičninskem poslu in številnih storitev s strani posrednika, pa zato ne bi nič plačala? V praksi pogosto opažamo, da večina tretjih oseb tega "zastonj kosila" sploh ne pričakuje in že vnaprej pozna poslovno prakso o delitvi provizije.

Kako to izgleda? Telefonski klic, izven delovnega časa. Če je klic prijazen, še gre, vedno ni. Interesent bi rad šel na ogled nepremičnine, seveda spet izven njegovega delovnega časa, najbrž tudi izven posrednikovega, včasih celo v nedeljo v času kosila. Ogled. Počasi se približuje tema, morda celo dežuje. Posredniki ne pričakujemo posebne prijaznosti, le korektnost, pa nas marsikateri kupec še vedno neprijetno preseneti. Na vsako vprašanje je potrebno odgovoriti, no, ob nekaterih ne veš točno, kaj naj si misliš. Poslušanje upravičenih in neupravičenih razlogov za zniževanje cene - razpoke, vlaga, okna, ukrivljena streha, dotrajana kritina, izolacija ta in ona, premajhna parcela, prevelika parcela, preveč ravna parcela, preveč nagnjena parcela, sonce dopoldan, sonce popoldan, ocenjevanje stroška za obnovo z obveznim talnim gretjem, toplotno črpalko in kaminom za vsak primer itd. Ponavadi tako ali tako ni povratne informacije, resni bi si radi nepremičnino še enkrat ogledali, to pot s starši. Ti so praviloma prijazni, ampak "izkušeni" gradbeni strokovnjaki, ker so nekoč sami gradili ali obnavljali nepremičnino. Še en ogled, to pot z "gradbenim strokovnjakom". Nekateri obvladajo stroko, drugi si to samo domišljajo. Na tej točki lahko interesent postavi nakupno ponudbo. Včasih je celo korektna. Pogajanja, prodajalec pristane. Sedaj se začne zares. Kako je s financiranjem nakupa? Kupec zbira ponudbe po bankah, od prve do zadnje. Za posrednika to pomeni pošiljanje raznih dokumentov na ta in oni naslov. Nato kupec nujno potrebuje osnutek pogodbe. Posrednik vse "spusti iz rok" in pripravi osnutek, pardon, osnutek pripravi univerzitetni diplomirani pravnik, ki sestavlja pogodbe za posredniško družbo. Čakanje. Vmes odpiranje nepremičnine cenilcu iz banke, pa odpiranje za merjenje kuhinje, pa odpiranje za merjenje oken, pa odpiranje za ... Na tej točki ni še nobenega zagotovila, da bo interesent sploh dobil kredit. Neverjetno, kredit je odobren. Podpisovanje pogodbe takoj naslednji dan, zelo se mudi. Kaj, finančna uprava ima mesec dni časa za odmero davka. Posrednik prosi za prednostno obravnavo. Upoštevano, davek je odmerjen. Kupec negoduje, ker je prodajalec nekaj dni na službeni poti v tujini in ne more takoj plačati davka. Pogodba je končno overjena. Izkaže se, da se na banki sploh ne mudi. Ustanovitev hipoteke bo šele čez 14 dni. Hipoteka končno ustanovljena in kupnina izplačana. Izplačilo je bilo narejeno v petek tik pred zaključkom delovnega časa. Prodajalec ne vidi denarja na svojem računu. Ni pomembno, da je naslednji dan sobota. Kupec hoče ključe. Posrednik prestavi sobotni družinski izlet in naredi primopredajo. Čim hitreje, ker se kupcu mudi v trgovski center.

Vprašamo se tudi, kako je plačilo za posredovanje urejeno po svetu? V najbolj razviti kapitalistični ekonomski ureditvi, to je v ZDA, ni enotne prakse, ampak je ureditev prepuščena posameznim zveznim državam, ali celo mestnim okolišem. Tudi v Evropi je višina plačila za posredovanje zelo različna po državah. Najpodrobnejši pregled višine provizije, kar ga je uspel najti avtor te strani, si lahko ogledate tukaj (v angleščini).

© Leran d.o.o.
Vsakršno reproduciranje je prepovedano.