Splošni pogoji poslovanja pri oddaji

I. člen: PRAVNA PODLAGA POSLOVANJA DRUŽBE

Poleg splošne zakonodaje, ki ureja poslovanje pravnih subjektov v RS, spoštuje družba LERAN d.o.o. pri svojem poslovanju tudi vse specialne predpise, ki se nanašajo na dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami, med katerimi so najpomembnejši: Zakon o nepremičninskem posredovanju, (Ur.l. RS 72/2006, Ur.l. RS 49/2011), Zakon o varstvu potrošnikov pred nepoštenimi poslovnimi praksami, (Ur. l. RS 53/2007), tudi Zakon o preprečevanju pranja denarja, (Ur. l. RS 60/2007) in drugi. V teh splošnih pogojih so zbrana samo tista dejanja, ki se nanašajo neposredno na posredovanje pri oddaji nepremičnin.


II. člen: DEJANJA, KI SO VKLJUČENA V POSREDOVANJE PRI ODDAJI NEPREMIČNINE

Pred podpisom pogodbe o posredovanju se družba LERAN d.o.o. obvezuje opraviti nujna predhodna dejanja, ki še ne predstavljajo posredovanja, saj si z njimi posredniška družba še ne prizadeva spraviti v stik naročitelja in tretje osebe. Ta predhodna dejanja so:

  • ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine;
    Opomba: Pred začetkom vsakega posredovanja si želimo dejansko ogledati nepremičnino v naravi in se o njej poučiti, kolikor je to le mogoče na podlagi vizualnega pregleda in lastnikovih podatkov. Glede te zahteve ni izjem;
  • ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine;
    Opomba: Oddajati je mogoče tudi nepremičnine, ki niso proste bremen, kar je pri prodaji zelo redek primer. Na primer: stanovanja s hipoteko ne bo nihče kupil, lastnik pa ga lahko oddaja, kar je zakonsko povsem dopustno. Seveda pa ne more stanovanja oddajati en solastnik, če sta v zemljiški knjigi vpisana dva solastnika;
  • ustno seznanjanje naročitelja z okoliščinami, ki so pomembne za odločitev naročitelja za sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami;
  • uskladitev z naročiteljem o pomembnih elementih pogodbe o posredovanju (predvem o ponudbeni najemnini);
    Opomba: Posredniška družba si pridržuje pravico, da zavrne sklenitev pogodbe o posredovanju, v kolikor ponudbena najemnina, ki jo postavi naročitelj, bistveno odstopa od najemnine, ki bi jo bilo mogoče doseči na trgu in jo na podlagi strokovnih izkušenj predlaga posrednik. Isto velja za uskladitev pri drugih bistvenih elementih za varno posredovanje.

Ko se naročitelj in družba LERAN d.o.o. uskladita o vseh bistvenih elementih za varno posredovanje, skleneta pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami. V tej pogodbi se dogovorita o višini plačila za uspešno zaključeno posredovanje, kot tudi o morebitnih dodatnih storitvah, ki presegajo z zakonom predpisan osnovni obseg dejanj pri posredovanju v prometu z nepremičninami. Po podpisu pogodbe o posredovanju pri oddaji nepremičnine se posredniška družba obvezuje opraviti predvsem sledeča dejanja:

  • zbiranje slikovnega materiala za pripravo oglasa (fotografiranje nepremičnine, priprava tlorisov ...);
  • oglaševanje oddaje nepremičnine na spletnih straneh www.leran.si in www.nepremicnine.net ter občasno v časopisu Nepremičninski oglasnik;
  • seznanjanje naročitelja in najemnikae s trenutnimi tržnimi razmerami;
  • pisno komuniciranje z naročiteljem (kot pisna komunikacija se šteje tudi elektronska pošta na nedvoumni naročiteljev e-naslov);
  • seznanjanje naročitelja s potekom posredovanja in s tržnim interesom za nepremičnino;
  • spravljanje v stik naročitelja s tretjo osebo;
    Opomba: V zvezi z navedenimi dejanji si posredniška družba pridržuje pravico, da tretji osebi ne posreduje podatkov o nepremičnini in je ne vodi na ogled nepremičnine, če:
    • se tretja oseba ne identificira;
    • tretja oseba ni primerna za vzpostavljanje stika z naročiteljem iz razlogov, ki so nedvomno ovira za sklenitev pravnega posla (izrecna zahteva naročitelja, plačilna nesposobnost, izrazito neskladje med željami tretje osebe in vrsto nepremičnine, izrazita neodločenost tretje osebe glede najema (interesent bi hodil "samo na izlete") in podobno);
    • je tretja oseba drugi nepremičninski posrednik ali oseba, ki dela v interesu drugega nepremičninskega posrednika;
  • prisotnost pri ogledu nepremičnine s strani najemnika;
    Opomba: V primeru, da želi tretja oseba opraviti ogled nepremičnine izven delovnega časa, ali ob dela prostih dneh, si posrednik pridržuje pravico, da je namesto posrednika na ogledu prisoten lastnik nepremičnine, po predhodnem dogovoru z obema strankama.
  • seznanjanje naročitelja z naknadno ugotovljenim dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo opozarjanje na ugotovljene napake;
  • komuniciranje s strankami (osebno, telefonsko, pisno, po e-pošti);
  • sodelovanje in pomoč pri pogajanjih za sklenitev posla;
  • sodelovanje pri primopredaji nepremičnine, ki je predmet posredovanja;
  • prenos zavezanca za plačevanje obratovalni stroškov pri tistih komunalnih organizacijah, kjer je to možno;
    Opomba: Odjavo prejšnjega lastnika in prijavo novega lastnika pri komunalnih organizacijah, občini in DURS-u, bo posrednik opravil le, če bo za to izdal najemodajalec oz. najemnik posebno pooblastilo. Naročitelja opozarjamo, da mora naročitelj sam osebno odjaviti RTV, telefonski priključek, KTV in internetno povezavo, ker pristojne organizacije ne dovolijo prijave preko posrednika; Prav tako posrednik ne more odjaviti ali prijaviti stalnih bivališč na nepremičninah, ki so predmet posredovanja, kar morajo stranke opraviti osebno.

 

III. člen: PLAČILO ZA POSREDOVANJE PRI ODDAJI

Plačilo za posredovanje pri oddaji stanovanjskih nepremičnin (stanovanja in stanovanjske hiše) se zaračuna v višini enomesečne najemnine + DDV, oziroma najmanj 200,00 € + DDV. Plačilo za posredovanje pri oddaji poslovnih nepremičnin (pisarne, prostori za storitvene dejavnosti, trgovski prostori, skladišča, delavnice in podobno) se zaračuna v višini dvomesečne najemnine + DDV, oziroma najmanj 400,00 € + DDV.
Opomba: Glede na tržne razmere na slovenskem najemnem trgu, je skoraj izključna zahteva najemodajalcev v pogodbi o posredovanju, da je za sklenitev najemnega razmerja primeren samo takšen najemnik, ki bo ob vselitvi plačal tudi plačilo za posredovanje. V redkih primerih plača plačilo za posredovanje najemodajalec, ali pa si plačilo obe stranki razdelita

 

IV. člen. SESTAVLJANJE LISTIN O PRAVNIH POSLIH

Nepremičninska družba in naročitelj se lahko v pogodbi o posredovanju dogovorita tudi o sestavi najemne pogodbe pri sklenitvi katere je posredovala nepremičninska družba. Sestava najemne pogodbe je dodatna storitev, katere strošek ni vsebovan v dogovorjenem plačilu za posredovanje. V primeru dogovora o sestavi najemne pogodbe je strošek sestave pogodbe 50,00 € + DDV.
Opomba: V večini primerov se najemodajalec in posredniška družba ne dogovorita o sestavi najemne pogodbe, ampak uporabijo stranke kar standardne obrazce za najemno pogodbo. Pri oddajah, kjer se ocenjuje višja stopnja tveganja, se svetuje strankam, da se najemna pogodba sklene v obliki notarskega zapisa, ker je takšna pogodba neposredno izvršljiva;

 

V. člen: PLAČEVANJE NAJEMNINE IN DEPONIRANJE VARŠČINE

Najemnina se praviloma plačuje za en mesec vnaprej, razen če lastnik zahteva drugače. Ob vselitvi deponira najemnik tudi varščino, ki je praviloma v višini dvomesečne najemnine, lahko pa tudi drugačne višine, če tako zahteva lastnik. Varščino dobi najemnik vrnjeno ob izselitvi, v kolikor ima takrat poravnane vse obratovalne stroške in na stanovanju ni povzročil škode, ki bi presegala pričakovano obrabo.